1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
Материалы круглого стола в г. Владимире.
В целях изучения региональных проблем рынка недвижимости, регионального опыта управления недвижимостью и расширения творческих контактов с деловыми кругами субъектов Федерации редакцией журнала 21-23 апреля в г. Владимире был проведен круглый стол по теме «Проблемы рынка недвижимости на региональном уровне».
Активное участие в этой работе приняла администрация Владимирской области.
к.т.н. Ю.А. Крюков
Приложение № 6. Термины и понятия, используемые при создании земельного кадастра.
Общие вопросы.
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Сусликов В.Н.
Важным фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной рыночной среды или инфраструк туры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муници пальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения. Исследования в регионах, в частности, в Курской области, показали, что четвертая часть субъектов в сфере недвижимости, как и предпринимателей в целом, оценивает свое финансовое положение как устойчивое. Остальные считают его нестабильным и даже критическим, признаются, что им удается удержаться на плаву не столько за счет собственных знаний, сколько за счет невысокой зарплаты наемных работников. Успешное ведение бизнеса на рынке недвижимости затрудняет сложившаяся практика финансовых отношений: высокие налоги, невозможность взять кредит для развития, утверждающаяся система взяточничества.
В сознании определенной части предпринимателей на рынке недвижимости преобладает негатив ное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают на личие таковой. Вместе с тем большинство респондентов, судя по опросу пред принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу своей деятельности, либо вовсе ею не интересуются. Имеющиеся противоречия и «белые пятна» в законодательной базе, а также низкое качество законодательных актов снижает реальную эффективность ее исполнения властными структурами всех уровней.
Занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях (финансовой, управленческой, юридической и др.). Требования к профессионализму работников качественно изменяются в последнее время: усложнилось и расширилось теоретическое и законодательное содержание работы в сфере недвижимости. Согласно результатам опроса, бизнесмены-респонденты начинали и продолжают свою деятельность в основном на базе ранее полученных профессиональных навыков, прежнего управленческого опыта. Лишь немногие из них обучались за время своей ра боты в новом качестве на курсах повышения квалификации и переподготов ки руководителей структур рынка недвижимости, новых сфер бизнеса. Причем около половины респондентов не испы тывает в этом потребности, оправдываясь отсутствием времени и высокой стоимостью обучения.
Предпринимательская среда и инфраструктура рынка недвижимости должны обеспечивать: общую благоприятную обстановку для становления и разви тия правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора[1]; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предприни мательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной админист рацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.
Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:
потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;
Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в бывших странах народной демократии, так же, как и наша страна пострадавших в период второй мировой войны.
На проиллюстрировать состояние обеспеченности жилой площадью жителей города по сравнению с жителями городов Западной Европы. В настоящее Москве на одного жителя приходится 23 кв. м общей жилой площади, тогда как в городах Западной от 40 до 70 кв. м.
Проблемы массовой оценки в практическом применении сегодня наиболее тесно связаны с оценкой рыночной стоимости недвижимости жилого назначения. по ряду причин, главными из которых являются массовость и наибольшая представительность квартирного фонда среди других видов также высокая развитость квартирного рынка в крупнейших городах России.
Для массовой оценки особенно значим принцип независимости оценщиков, чьих-либо интересов (государственных, корпоративных, частных и т.п.) может принести наибольший ущерб противным сторонам. Однако по прошествии с момента появления у нас института независимой оценки острота этой проблемы не снижается. Особенно показателен пример Москве оценочной деятельности по жилой недвижимости в составе риэлтерской деятельности. Нонсенс состоит в том, что никому в голову спрашивать у продавца о себестоимости товара – он должен иметь о ней более или представление, но не он определяет ее величину с правом документального подтверждения. Центр анализа рынков недвижимости давно с риэлтерами , старается работать с максимальной пользой для них, но, как говорится, богу – богово… что в этом вопросе РОО не проявляет достаточной принципиальности и настойчивости.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
1. Исходя из триединства сущности (см. п. 2.2) на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
– развития (создания) недвижимости;
– оборота недвижимости;
– управления
Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам [1], так и к объектам права. Предприятием т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и [2] , которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных правоотношениях.
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие [3] имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы