Понятие договора коммерческого найма жилых помещений
Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма У.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне – гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.
Договор коммерческого найма жилого помещения (ранее на практике он именовался “договором аренды”) имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.
1. Стороны договора коммерческого найма
Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин – собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин – собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).
Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.
Граждане – собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают
Из выступления и ответов на вопросы И.И.Шувалова, Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации
Материалы "Правительственного часа" в Государственной (Москва, 30.01.2009)
<…>Еще в июне 2007 г. Президент РФ В.В.Путин, выступая на саммите лидеров наиболее развитых экономических по экономическим вопросам, говорил о том, что нас сильно волнует ситуация, которая складывается на ипотечном рынке сигналы от экспертов и от людей, которые профессионально занимались экономическими отношениями, что эта ситуация в США только к худшему, если власти не предпримут определенные активные действия. Такие действия не предпринимались, и нам очевидно, что ситуация в мировой финансовой системе будет ухудшаться. Откровенно говоря, никто не ожидал, что в таких масштабах и с такой скоростью это все начнет развиваться в течение 2008 г.
Конечно, когда мы обсуждали свои планы, в том числе планы по реализации "Стратегии-2020", мы исходили из того, что будут на энергоресурсы в определенной перспективе, а также цены на некоторые группы товаров, которые являются экспортными, такие металлы, цветные металлы, но большинство экспертов говорили о том, что этот период будет чуть впереди, это 2010-2011 гг. Никто не ожидал, что это произойдет так быстро и в течение 2008 г.
Что же наблюдали? С августа 2008 г. мы заметно стали ощущать отток капитала, и это понятно и объяснимо: момент, когда инвесторы чувствуют беспокойство, когда они понимают, что экономическая ситуация будет ухудшаться, как правило, капитал то место, где он в большей степени защищен, и рискам, в первую очередь, подвержены страны, имеющие развитую структуру экономики, такие как Индия, Бразилия, Китай, Россия. Мы увидели, что фондовые индексы начали моментально изменялись в сторону понижения. Это, в свою очередь, привело к тому, что большое количество залогов, которые в том числе в зарубежных банках, потребовало немедленного увеличения. Таким образом, начал разворачиваться, набирать силу этот эта тяжелая ситуация, которая моментально проявилась в банковском секторе.
16 сентября мы вместе с моими коллегами из руководством Банка России начали работу в штабном режиме. Это был тот день, когда нас собрал Председатель нам указания, установки, и мы с тех пор работаем в штабном ежедневном режиме. И только 15 решением Президента и Председателя Правительства была создана Правительственная комиссия по повышению устойчивого развития российской экономики.
Что мы и какие опасности, мы понимали, нас ожидают в первую очередь? В первую очередь, мы понимали, что пороге разрушения национальной банковской системы. Прошло то время, теперь я могу вам откровенно сказать: было именно
Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора.
Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671–688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РСФСР.
Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
В ГК РФ договор найма жилого помещения урегулирован с учетом положений о регулировании жилищных отношений по найму жилого помещения и пользованию им, содержащихся в ЖК РСФСР, а также в Законе РФ “Об основах федеральной жилищной политики” и других федеральных законах.
В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.
Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.
Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место “по договорам найма или аренды.
По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуаль-ным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.
Обязанности наймодателя по обеспечению сохранности жилищного фонда
Важнейшей обязанностью наймодателя по договору коммерческого, а также договору социального найма сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, правильная организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Согласно ЖК 141) наймодатель по договору социального найма обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории. Эксплуатация и ремонт государственного жилищных фондов, а также фонда ЖСК осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного
Обязанности наймодателя, определенные ст. 141 ЖК РСФСР, концентрируются в подзаконных правовых актах. Согласно законодательству РФ государственные организации, предприятия, двоякого рода: перед государством по обеспечению сохранности вверенного им государственного жилищного фонда и перед гражданами нанимателями по созданию им надлежащих условий для прожи.вания в соответствии с договором найма жилого помещения (жилищные обязанности).
По и соответсвенно источникам финансирования различаются два вида ремонта: капитальный и текущий.
Капитальный ремонт выражается в восстановлении в жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома в их натуральной форме за счет средств, предназначенных воспроизводство. На наймодателе лежит обязанность по ремонту жилых помещений, вызванному неисправностью частей здания или домового (инженерного) протечкой крыши, потолка дома, неисправностью труб водопровода и т. п.). В обязанности наймодателя входит также производить дверей, окон, полов и др. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций дома. Под физическим износом жилых зданий понимается ухудшение технического состояния здания или его конструктивных элементов (потеря и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их ценности. Физический износ жилого дома влияет вопросов о его сносе, производстве ремонта и т. д. Установлены предельные величины физического износа, при которых непригодным для проживания.
Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: и т. д. (так называемый выборочный элементный капитальный ремонт).
Капитальный ремонт на практике включает также работы по износа. Под моральным износом жилых зданий понимается обычно обесценение жилого дома в результате несоответствия архитектурнопланировочных и
До введения в действие первой части ГК РФ [1] вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
В соответствии перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики с 1 января 1996 г. введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) -OK 013-94 [2] . Сферой его применения являются и учреждения всех форм собственности. Объектами классификации в ОКОФ – основные фонды, используемые неоднократно или постоянно периода, но не менее одного года и стоимостью свыше 100 МРОТ для производства товаров или оказания